Lastrico solare di uso esclusivo: la responsabilità per i danni da infiltrazioni

L’art. 1126 del codice civile stabilisce che “quando l’uso dei lastrici solari o di una parte di essi non è comune a tutti i condomini, quelli che ne hanno l’uso esclusivo sono tenuti a contribuire per un terzo nella spesa delle riparazioni o ricostruzioni del lastrico; gli altri due terzi sono a carico di tutti i condomini dell’edificio o della parte di questo a cui il lastrico solare serve in proporzione del valore del piano o della porzione di piano di ciascuno”.

La giurisprudenza estende quanto stabilito dall’art. 1126 c.c. per la suddivisione delle spese di riparazione o ricostruzione anche a quelle per gli eventuali danni a seguito di infiltrazioni d’acqua.

“Il lastrico solare dell’edificio condominiale svolge la funzione di copertura del fabbricato anche se appartiene in via esclusiva al singolo condòmino. Pertanto la riparazione (o ricostruzione) è a carico di tutti i condòmini, in concorso con il proprietario e parimenti dei danni cagionati all’appartamento sottostante per le infiltrazioni provenienti dal lastrico rispondono tutti gli obbligati inadempienti alla funzione di conservazione, secondo le proporzioni stabilite dall’art. 1126 c.c., vale a dire i condòmini ai quali il lastrico serve da copertura – in proporzione dei due terzi – e il titolare della proprietà superficiaria o dell’uso esclusivo – in misura del terzo residuo” (Tribunale di Napoli sez. IV, 01/03/2023, n.2205).

La pronuncia sopra citata ribadisce che il lastrico solare di un edificio condominiale, sebbene possa appartenere in via esclusiva a un singolo condomino, svolge una funzione di copertura per l’intero fabbricato. Di conseguenza, la sua riparazione, ricostruzione o l’eventuale risarcimento dei danni dovrebbero essere responsabilità condivisa tra tutti i condomini che se ne servono, inclusa quella del proprietario esclusivo.

Ma come viene ripartita esattamente la responsabilità tra i condomini e il proprietario esclusivo del lastrico solare? Secondo l’art. 1126 del codice civile, la ripartizione è per due terzi a carico dei condomini a cui il lastrico serve da copertura e del terzo residuo a carico del titolare della proprietà superficiaria o dell’uso esclusivo.