La manutenzione straordinaria delle facciate degli edifici condominiali è un’operazione che richiede spesso l’accesso alla proprietà esclusiva di uno dei condomini per consentire l’installazione di ponteggi. In questi casi si possono creare conflitti tra i proprietari ed il condominio. Nell’ articolo, analizzerò il caso di un condomino che si rifiuta di concedere l’autorizzazione di accesso alla sua proprietà esclusiva per l’installazione di un ponteggio necessario alla manutenzione straordinaria della facciata dell’edificio. Esploreremo le soluzioni e le norme pertinenti a questa situazione, nonché la giurisprudenza relativa all’accesso alle proprietà esclusive.

1. Il fatto. Un condominio chiede a uno dei suoi condomini di poter accedere alla sua proprietà esclusiva per installare un ponteggio per il periodo necessario all’esecuzione di lavori di manutenzione straordinaria alla facciata dell’edificio. Il condomino si rifiuta di concedere l’autorizzazione perché è preoccupato per eventuali danni alla sua proprietà e per la durata eccessiva dei lavori.

2. La soluzione. Ai sensi dell’articolo 843 del codice civile, se sono necessarie riparazioni nelle parti comuni dell’edificio in condominio che comportino l’accesso alla proprietà esclusiva di uno dei condomini e l’installazione di ponteggi, il condomino è tenuto a concedere il passaggio con persone e materiali agli incaricati dell’esecuzione delle opere di manutenzione e il condominio è tenuto a ripristinare lo stato dei luoghi ad opera finita. Il condomino interessato ha il diritto di ricevere un’indennità adeguata da liquidare anche in via equitativa in assenza di prova del danno nel suo preciso ammontare .

L’accesso può essere accompagnato dal deposito momentaneo di cose. Le convenzioni concluse tra i proprietari interessati possono disciplinare l’obbligo imposto dall’articolo 843 c.c. e la determinazione dell’indennità, nonché le modalità di accesso e tutte le garanzie a tutela del condomino.

3. La legge. Gli articoli da 840 a 845 del codice civile disciplinano la proprietà e i limiti ad essa connessi, inclusi quelli relativi all’accesso e al passaggio nel fondo del vicino. In particolare, l’articolo 843 c.c. stabilisce che, se si rendono necessarie delle riparazioni alle parti comuni dell’edificio in condominio che comportino l’accesso alla proprietà esclusiva di uno dei condomini e l’installazione di ponteggi, il condomino interessato deve concedere il passaggio con persone e materiali agli incaricati dell’esecuzione delle opere di manutenzione. Tuttavia, il proprietario del fondo ha diritto a ricevere un’indennità adeguata, liquidata in via equitativa, anche in assenza di prova del danno nel suo preciso ammontare. Inoltre, il condominio è tenuto a ripristinare lo stato dei luoghi ad opera finita.

5. La giurisprudenza. Secondo la giurisprudenza, l’art. 843 del codice civile impone al proprietario di un immobile di consentire l’accesso alla propria proprietà esclusiva quando sono necessarie riparazioni alle parti comuni dell’edificio in condominio che comportino l’installazione di ponteggi o altri mezzi atti alla realizzazione dei lavori. L’accesso al fondo altrui, al fine di eseguire la costruzione o la riparazione, può essere disciplinato da apposite convenzioni concluse tra i proprietari interessati, in base al principio della libera autonomia contrattuale. Le convenzioni possono prevedere anche le modalità di accesso e le garanzie a tutela del condomino.

L’indennità prevista dall’art. 843 del codice civile deve essere liquidata in via equitativa, anche in assenza di prova del danno nel suo preciso ammontare. L’indennità rappresenta una sorta di responsabilità da atto lecito, che richiede tuttavia che il transito e l’accesso abbiano determinato un concreto pregiudizio al fondo interessato.

Il giudice, nel caso in cui si insorgano contestazioni, deve verificare l’esistenza dei presupposti che legittimano il vicino ad esercitare il potere di accesso o la liceità dell’opera. Inoltre, la valutazione comparativa dei contrapposti interessi delle parti deve essere compiuta con riferimento alla necessità dell’ingresso e del transito. Ai fini del riconoscimento della necessità, occorre che il giudice proceda a una complessa valutazione della situazione dei luoghi, al fine di accertare se l’accesso e il passaggio per un determinato fondo altrui siano l’unica soluzione possibile o se esistano altre soluzioni che consentano il raggiungimento dello scopo con minor sacrificio per le parti interessate.

L’accesso al fondo altrui per eseguire riparazioni o costruzioni non costituisce un diritto di servitù a favore del fondo finitimo, bensì una limitazione legale del diritto del titolare del fondo, funzionale al soddisfacimento di una utilità occasionale e transeunte del vicino. Tale limitazione consiste nel dovere di consentire l’accesso o la momentanea occupazione degli spazi necessari al compimento delle operazioni di manutenzione e rifacimento dei muri perimetrali dell’edificio finitimo.

6. Conclusioni. In conclusione, l’accesso alla proprietà esclusiva di un condomino da parte degli incaricati del condominio per l’installazione di ponteggi o per la realizzazione di lavori di manutenzione straordinaria alla facciata dell’edificio può rappresentare un tema delicato, in quanto potrebbe generare un conflitto tra i vari interessi coinvolti. Tuttavia, la legge prevede l’articolo 843 del codice civile per disciplinare la situazione e trovare un equilibrio tra i diritti del condomino e gli obblighi del condominio.

In particolare, il condomino che si trova ad affrontare l’accesso alla sua proprietà esclusiva deve concedere il passaggio agli incaricati dell’esecuzione delle opere di manutenzione ma ha diritto a ricevere un’indennità adeguata che deve essere liquidata anche in via equitativa, in assenza di prova del danno nel suo specifico ammontare. In ogni caso, il condominio ha l’obbligo di ripristinare lo stato dei luoghi ad opera finita.

Le parti coinvolte possono anche disciplinare l’accesso e le relative modalità di svolgimento attraverso apposite convenzioni concluse tra i proprietari interessati, a condizione che tali convenzioni rispettino i principi di legalità e di equità.

La giurisprudenza, inoltre, ha sancito che l’accesso al fondo del vicino consentito dall’articolo 843 c.c. permette implicitamente che l’accesso sia accompagnato dal deposito di cose necessariamente strumentale alla costruzione, con la conseguenza che, a necessità terminata, deve essere eliminata ogni conseguenza implicante una perdurante diminuzione del diritto del proprietario del fondo vicino. Inoltre, la valutazione comparativa dei contrapposti interessi delle parti deve essere compiuta con riferimento alla necessità dell’ingresso e del transito e non della costruzione o manutenzione.

In conclusione, è importante che il condominio e i condomini interessati collaborino in modo costruttivo per trovare la soluzione migliore per l’accesso alla proprietà esclusiva. In caso di contenzioso, sarà il giudice a valutare le esigenze di tutte le parti coinvolte e a decidere in modo equo e giusto.

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