Quello del’installazione di una caldaia nel vano scala di un condominio è un caso emblematico di uso più intenso della cosa comune, tema di cui la Cassazione e le corti di merito si sono occupate numerose volte.

La giurisprudenza della Corte di Cassazione

La Corte di Cassazione ha affrontato la questione dell’installazione di una caldaia nel vano scala in diverse occasioni, stabilendo criteri e condizioni per valutare la legittimità di tale intervento. Come indicato nella sentenza n. 1062/2011, l’utilizzo esclusivo di parti comuni da parte di un singolo condomino è consentito solo se il bene comune rimane sufficiente a soddisfare le potenziali esigenze degli altri condomini e se non perde la sua originaria destinazione, per il cui mutamento è necessaria la maggioranza con ‘con un numero di voti che rappresenti i quattro quinti dei partecipanti al condominio e i quattro quinti del valore dell’edificio‘ (v. art. 1117 ter Codice Civile).

Nella sentenza n. 19205/2011, la Corte ha stabilito che l’installazione di una caldaia nel vano scala potrebbe essere contraria all’articolo 1102 del Codice Civile, poiché un uso più intenso della cosa comune potrebbe rendere lo spazio incompatibile con la sua originaria destinazione. Pertanto, la Corte ha cassato con rinvio la sentenza della Corte di Appello di Ancona, poiché il giudice di secondo grado non ha eseguito l’accertamento sulla compatibilità dell’installazione – considerando anche l’eventuale installazione di tante caldaie quanti siano i condomini – con la finalità del vano scala di dare accesso alle proprietà individuali.

Il principio di solidarietà e l’equilibrio tra diritti individuali e collettivi

I rapporti tra condomini sono basati sul principio di solidarietà, che implica un equilibrio tra le esigenze e gli interessi di tutti i partecipanti alla comunione. In questo contesto, la nozione di pari uso della cosa comune si configura come un meccanismo di equilibrio tra i diritti individuali dei condomini e gli interessi collettivi.

Da un lato, la norma dell’articolo 1102 del Codice Civile tutela la possibilità per ciascun condomino di utilizzare le parti comuni a proprio vantaggio, consentendo la massima espansione dell’uso; dall’altro, essa impone di rispettare i diritti degli altri, in nome del principio di solidarietà e della convivenza civile. La nozione di pari uso non deve essere intesa in senso stretto, come un uso identico e contemporaneo da parte di tutti i condomini ma piuttosto come un’opportunità per ciascuno di sfruttare al meglio la cosa comune, a condizione che ciò sia compatibile con i diritti degli altri (Cass., n. 5753 del 2007; Cass., n. 1499 del 1998).

Il caso dell’installazione di una caldaia nel vano scala

Nel caso specifico dell’installazione di una caldaia nel vano scala, la Corte di Cassazione richiede un’accortezza particolare nell’accertamento delle condizioni e dei criteri per valutare la legittimità dell’intervento. Innanzitutto, è necessario verificare se il bene, nelle parti residue, sia sufficiente a soddisfare le potenziali esigenze dei rimanenti partecipanti alla comunione. In altre parole, è importante valutare se l’installazione di una caldaia, o eventualmente di più caldaie, possa impedire agli altri condomini di fruire del vano scala per accedere alle loro proprietà individuali.

Inoltre, è fondamentale accertare se l’installazione di una caldaia nel vano scala sia compatibile con l’originaria destinazione dello spazio comune. Per fare ciò, è necessario considerare non solo la possibilità materiale di installare più caldaie, ma anche la conseguente alterazione delle funzioni e delle caratteristiche del vano scala. Se l’installazione di una o più caldaie rendesse lo spazio incompatibile con la sua destinazione originaria, l’intervento sarebbe considerato illegittimo.

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